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 [分享]对美国商业地产感兴趣的朋友1 |
commercialre
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[分享]对美国商业地产感兴趣的朋友1
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作者：commercialre 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
美国的商业地产行业有两类公司，一个是中介公司，一个是开发商。很多时候开发商也为不同的项目牵线搭桥。
同residential比起来，商业地产更简单。
我是指商业地产全靠数字说话，不同于自己住的房子，一见钟情是成交的关键。商业地产最基本的数字包括，几个不同英里内的人口分布，临近路口的车流量，市场租金的调查。这些是我们每个项目分析的基本之基本。
往往每个买方和开发商都有自己固定的要求。数字不符合的项目会很方便地被过滤掉，这样可以节省很多时间。
这一行很有意思，很有些血腥。但是在美国干这一行信用却是非常的重要。我说这个是因为虽然我们有Commercial MLS,但是很多交易机会却是依靠与个人的关系网。原因很简单，每个地皮的后面总有很多的故事，可是 MLS上是没法写小说的。而每个买方都有非常具体的要求，而大多时候十全十美的项目是不存在的。大多时候项目是创造出来了。项目开发，合同能否谈下来决于两方甚至多方能否有创造性，合作性。
打一个简单的比方，在买自己住的房子的过程中，我们看到了自己中意的那一栋，接下来重点就是价格，其他的调查只是说明这个地方是否是真的合适自己居住，但是房子不可能向西挪几尺，或者总面积增加或者减少几千平米。而商业地产的项目就有很大的灵活性了。
举另一个例子：那我们最近收购的一个例子来比较：一块地皮有十多个英亩。说大不大，说小不小。位置处于维吉尼亚州的一个市中心。做为住宅区开发有违背市政府的开发规定。作为办公室开发，附近的办公室还处于不饱和状态。作为购物中心来说，感觉是不错的选择。但是缺少了两个以上的红绿灯，和一条右进右出的边道；这就需要修建一条贯穿中心的干道；但地小了些。
周围的人口概况，车流量和店铺租金都支持购物中心这个设想。但是购物中心的主题是什么？它的Identity对于项目的成功与否非常重要。我们见了很多失败的项目，其中都有一个和identity有关的因素。
我们和卖方还有卖方的代理会谈了多次。又在卖方的联系下和当地市政府的官员会谈了一次。会谈后确定了我们的想法，这会是一个以超市为主的购物中心，而且要是大型连锁的品牌。这里的居民大多在市区以外购物，因为市区里没有超市，之前的超市因为设计和运作太落后已经关门倒闭了。市政府希望看到这样一个超市，不仅方便居民，而且增加税收。所以他们愿意提供所有的方便来促成这样的项目。市政府有预算可以为这个未来的购物中心设立两个红绿灯；发行市政债券修干道，并且把它归属于郡政府的公路，这样我们就不需要负担公路的维护而可以省下很多支出。
会议中还有了意外的收获，市政府官员告诉我们有一家大型连锁超市和他们联系过，表达了希望进入这里的意愿。
事情到这里就很明朗了。我们计算的PRO FORMA显示的利润是可行的，还有了政府的支持，这意味着项目审核的时间是有保障的，这对一个项目的开发是极其重要的因素之一。而且已经有了超市进驻的意愿，这一切说明这个项目应该是可行的。但是大型超市需要的面积是20000SF的店面，而且我们要提供足够的面积给两家以上的外岛性餐厅，比如麦当劳；足够的面积给10到20家零售店铺。而且我们要一条干道贯穿购物中心，这么办？收购周围的地是唯一的选择。
周围最大的一块地是一个发货中心。我们需要它地皮的三分之一。另外四块小的地皮。一个已经在市面上卖，另外两家就要靠合适的收购策略。
我们把这些困难告诉卖方和市政府。卖方承诺会帮助收购其中一块小地皮和发货中心的地。市政府也愿意帮助我们同最难的一家来交涉，而且制定了plan B. 忘了讲，卖方是卖这个地给我们赔了五十万。但美国的地产开发商很现实，实际条件不允许的时候，损失是可以承担的情形下，他并不记恨这个损失，反而我们依然如伙伴一样的共同合作。
好像要见到曙光了，其实还早。我们所做的一切是为了签下一家大型超市，为另外3万尺的铺面找的租户。工作才刚刚开始。
写到这里再想想每个我们的项目，自己的或者为别的投资人制定的项目，其实是如此繁琐，不得不谨慎。
很多人觉得美国的商业地产可以抄底了，其实真要看具体每个项目。国内的投资人往往表达这个意向，而且很明白表示非法拍地产不要，却忽略了真正的价值都是创造出来了，就像CAP RATE是人努力出来的一样。
我代理的一个国内公司，专门来美国收购法拍的酒店。我们联系到的曾经是连锁知名酒店，100多间房，价格是原来的五分之一。我们后来发现其实这对他们并不合适，一，价格低不仅仅是法拍的原因，而且这个酒店的结构和房间的样式是非常老旧的那一种，现在又是人去楼空。如果要重新盈利，必须要大额投资翻修。更何况酒店运作的最大的挑战是营销，还有谁来运作这个酒店。
国内的投资人资金雄厚，但是一两千万的再投入不是预算之内的话，接下来的运作会变得停停走走。时间上的耽误反映在金钱上的结果往往会让人大吃一惊。破产的项目有不少就是死在时间上的。
我们的建议是不大规模翻修，而是申请改变建筑使用用途，把它改造成出租公寓。公寓目前是利润非常高的的项目之一，周围的人口结构，交通数据和租金完全支持这个用途。而且临近已经有4家成功的知名连锁酒店，重新加入竞争就是更多的金钱投入。中方对酒店管理有很多经验，但是验证国内的方式在美国是否成功是有风险的事，以时间上的投入来验证商业的模式就变的更有冒险性。而且中方公司还面临有语言文化的差距，扬长避短是我们提的建议。
很遗憾，中方公司并没有接受我们的建议。简单而言，商业运作的理念不同，我们始终未能取得中方的完全信任。我们一直处于一种被怀疑但有被需要的位置。作为中方的代理，我们的建议反而被非专业的建议取代。我也为这个检讨自己，怎样才能更好的为中方投资人服务？
四月份收购了这个资产后，我们的合同结束。正如我们所料的，这个拍卖的酒店依然空空荡荡的坐在那里。或许我们以后还有机会为他们提供解决方案的机会吧。
我看很少有帖子将提及美国商业地产这一行，我想来开个头，希望能分享同行的经验。
作者：commercialre 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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狼协
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吐血推荐，又来了一超级大腕！
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谨代表归网网民，表示热烈欢迎！
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筋斗云
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文章: 2995
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国内信任是建立在人际关系
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和国外建立在数字/公司信誉上不同。
你项目没成，但是一定要给客户留下这个人可靠靠谱的信用，就会有下次的好生意。
当然国企则是建立在回扣等上面，要预留足够空间和说法。
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bus_driver
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commercialre
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commercialre
[博客]
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希望网友读的有趣就好，多谢这么抬举，也希望在这里多交些朋友
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| bus_driver 写道: | | 上次说的文章,就是他写的, 老狼真请来了... |
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989898
头衔: 海归中尉
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加入时间: 2008/06/12
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好贴，顶。老狼挖高手辛苦了，一片苦心大家要领情，爱护真才嘉宾。
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The Fifth Season
[博客]
头衔: 海归中将 
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加入时间: 2008/09/12
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维吉尼亚州---?--- 老实说:
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你们知道什么叫“Chou Chou Guo ” 连锁店？
---- 不要奇怪，看看我的车牌！
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JACKSAILOR
[博客]
[个人文集]
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狼协
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有理有据
加入时间: 2011/08/03
文章: 1
来自: 中国
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顶一个。
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写得好。旅馆变公寓是好想法，赞同楼主的开阔思路，把问题看活了。
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nflfan2007
警告次数: 1
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加入时间: 2007/02/11
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pw123
头衔: 海归上校 
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加入时间: 2007/08/28
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请教：商业地产的基金
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作者：pw123 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
最近有朋友介绍买一种商业地产的基金。把钱投给投资管理公司，他们在全美各地收购商业地产并经营，每季度返还利润给投资人。利润可以再以90%的价格再买新股。看他们的介绍是每一个基金到10亿就封顶了，过去10几年基本是10%的回报率。
可是他们要求投资要8年以后才能退出，提前退要有损失。这个可以理解，但他说要有人接，你才能退。否则只能是基金上市后才能退出。也没讲明白8年以后没上市怎么退出。
楼主有什么建议吗？
谢谢！
作者：pw123 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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commercialre
[博客]
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加入时间: 2011/08/03
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回复
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作者：commercialre 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
我没有概念这种基金的好坏，如果我面临这种投资的选择的话，我的问题是
1.全美投资--地产是非常本地话的行业，如果不是大型投资财团的话，全美就有些空洞了。
2.每季度投资回报----商业地产的回报：长期投资人一般寻求stablized assets, cap rate 一般是7% 到8%（目前的平均），对方给你提供多少？10%的全部？
我们作为开发商而言只寻找add value的项目，才能有20%以上的利润。就像我这里讲的开发购物中心。我们预计要4年的时间才能把这个新的购物中心变成一个稳定的资产。我们无法做到每年都有回报更不要说每个季度了。
3.商业地产的增值要靠资本和经验，经验尤其重要。对方有没有这样的资历？如果是从酒店到办公室全都做到话，我们也要依靠合作来达到盈利的目的。
或许这是个安全的投资，但这些问题是我现在想到的，仅供参考
作者：commercialre 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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pw123
头衔: 海归上校
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加入时间: 2007/08/28
文章: 1187
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多谢！
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作者：pw123 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
这个Trust专门做Industrial Warehouse，买了以后出租。10%回报是大概的数字，去年好像就是8%左右。这个百分比就是你买的基金的回报。基金应该把它的利润已经先收掉了。
谢谢分享你的经验及回复。
作者：pw123 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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狼协
[博客]
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加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
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那么基金的回报应该大于8%
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他扣掉他该赚的部分以后才是你的。那么他该赚多少呢？在亏损的情况下又怎么分呢？这些在合同上有没有反映？
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rstpeter
头衔: 海归中士
加入时间: 2007/03/07
文章: 22
海归分: 666
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感谢狼主席的良苦用心! 也感谢如山, 九哥, commecialre等大侠不吝赐教, 把
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自己的实战经验写出来与大家分享!
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筋斗云
[博客]
头衔: 海归少校
声望: 教授
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加入时间: 2004/02/14
文章: 2995
来自: 成都
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如何在国内复制商业地产
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最近国内很热火，有啥国外有国内没有的，复制一下？
难道只有基金？
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筋斗云
[博客]
头衔: 海归少校
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加入时间: 2004/02/14
文章: 2995
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狼协
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[个人文集]
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国内主要是地价已经太高了
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
房地产已经高处不胜寒。虽然商业房地产相比起住宅来说没那么邪乎，但倾巢之下，安有完卵。而且价格那么高，获利空间已经不大。只能等国内的房地产跌下来再做了。
但是等国内的房地产跌下来会需要时间。我党现在虽然极力控制，但只是想控制它别涨那么快，绝对不希望它暴跌。所以这些非市场的因素，使得中国的房地产价格深度下跌的时间难以预料。这有待于某个因素的出现，比如大规模资金的出路，或者大规模资金的匮乏（其实这是一回事）。就是中国房地产大规模失血。
因为国内房地产价格的深度下跌难以预料（有限下跌在目前的虚高房价下获利空间不高，风险却很大），所以最好的方式是将资金弄米国买房地产，等待美国的房价上升和中国的房价下跌。
作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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