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【美国房地产系列】千载难逢的良机

狼协
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时间: 2011-5-03 周二, 00:42 标题: 【美国房地产系列】千载难逢的良机

【美国房地产系列】千载难逢的良机

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

【美国房地产系列】千载难逢的良机

海归网狼协

上文说到中国房地产价格高企，根本原因是钱太“多”没地方去，留银行又因为通胀的原因急速贬值。前无出路，后有追兵，那么作为小老百姓的我们，能怎么办呢？

国内的老百姓确实因为眼界和渠道的关系，有效的投资出路太少。而国内的平均通胀率早已经超过5%，接近6%，这还是公布的，实际上应该远超过这个数。想要跑赢5%，可不是件容易的事情。有的年份的通胀率，甚至超过了24%。于是跟待宰的羊群一般，只好一窝蜂去挤中国股市和房市的独木桥。实际上大可不必。投资的秘籍从来就不是去抬轿，等到那个领域已经热到邻居大妈都疯抢了才进场，那你的钱一定是垫底的牺牲品。应该反其道而行，找到价值被低估，而需求尚在的地方。我们在上一个系列的第一篇指出了“进口”这个行当是个可能的领域，不过其中涉及许多问题，诸如产品选择，外汇，关税和增值税等，需要系统地研究，才能挖出金子来。我们最近会推出一系列投资渠道的讨论。现在让我们回过头来，瞭望一下大洋彼岸，那个美丽富饶的亚美利坚合众国，到底发生了什么事情。

由2007年席卷美国的次贷危机，给美国的房地产业和金融业一系列沉重的打击。美国的房地产价格暴跌，至今年已经进入了第四个年头。美国相当多地方的房价已经跌到了峰期的40%，甚至50%以上。我所知道的很多地方，其租售比已经相当可观。就是说，你随便买一房子，其出租的租金已经可以随便覆盖Mortgage，而且还会剩余一笔现金。这些地方不必是像拉斯维加斯、底特律，克利夫兰那种新败之地。像加州的许多地方、西雅图、新泽西这种就业和人口都很旺盛的地方，这样的机会也俯拾皆是。我一个朋友以十万出头的价格（相当于原价的一半左右）买下的房子，出租后每个月可以产生 1000 多美元的 cash flow（付掉 mortgage 后）。如果down payment （首付）是20%，也就是一万多美元，那么其投资回报率粗略地算来便几乎是 100% 了。这是这个房子投资回报最坚实的基础，还没有算这个房子以后升值的回报。当然，这里面没有算进她management和labor的contribution。只是她那management的办法是最笨的办法。

像拉斯维加斯、底特律，克利夫兰这种地方，有的房子便宜得不可置信，几乎是两三万美元，甚至更低就可以买到 single house. 至于 Condo 和 Co-op，这个价格就根本不稀奇了。很多加州那边的华人飞过去大举出手购买。那些区怎么样，我没有亲自去看过，不清楚。我知道有的地方，交通非常便利，靠近港口、机场、高速公路纵横交错，临近数个大都会，但房价一塌糊涂，四五千美元到四五万美元，就是因为社区不好。但是如果华人能够聚集其足够多的人数去在一个原来不太好的社区买房子，是可以让一个社区的房价暴升的。我知道不少温州人就这么干。他们聚众买房，聚众开发，聚众经商，跟一群蝗虫一样，呼啸而来，席卷财富。

除此之外，美国现在还有一个捞便宜货的途径，就是 foreclosure。这是那些无力供房最后被银行收回强行拍卖的房子。由于次贷危机的冲击，美国正在经受有史以来最大的一波 foreclosure 潮。而且，foreclosure 正在将越来越多的“优贷”房子，也就是那些收入良好的中产人士的房子卷走。与 foreclosure 相关的买卖，如 short sale 和 REO. 都是针对这些房子买卖的手法。Foreclosure 是非常专业的买卖，它不仅涉及对房地产的价值评估，还涉及房子债务、状况、房主等情况的评估，又需要在拍卖现场的快速、果断反应，还要有全额的现金，这些对于菜鸟是有一定难度和风险的。因此之故，通过 Foreclosure 买到的房子，往往又要比起市值低10%到50%以上。我所知道的一个地方，原35万美元的 single house （五年新，2000多 sqf, 3-4 bd rm）现在市值跌到了十几万美元，如果是通过 Foreclosure 买，可以5万美元买到。35万美元的房子，5万美元可以到手！！！原价的七分之一，连房子建造成本的一半都不到，更不要说地价了。我的一批朋友跑去想以6万美元抢购，当地人还说他们“哄抬物价”。这样的 deal. 将进一步大幅度地降低投资成本和风险，提高投资回报。

我的一个朋友原来是华尔街有20多年资历的操盘手，期间因为炒股失手，两次被银行扫地出门，没收房子。其后他转战房地产市场，靠 Foreclosure 在美国房地产最贵的地方之一，白手起家，买了100多套房子，还带领群众走共同致富的道路，在他那个圈子里，造就了一大批百万富翁，千万富翁。我前年回美国的时候，正值他以60万美元的价格买下一栋近百万美元的豪宅。后来又听他说，另一朋友，是个名人了，刚刚把网站卖了，想去买一栋100多万美元的长岛海边豪宅，被人在 foreclosure 中，以60多万抢走，略为修葺后，以80多万卖回给他。.

我在美国不同的地方考察过 foreclosure, 还专门花了不少时间参加 foreclosure 的学习班，他们叫 Seminar, 或者 Forum。这种学习班实际上是一种商业模式，就是有经验的foreclosure 专家提供本地 foreclosure 的 information, 然后对每一个 case 做功课，判定其投资价值和风险等，供“学员”们自行决策。瞄准了以后，学员可以自行去bid，也就是投标喊价，也可以委托团队里的人去bid。团队还提供 finance 的服务，就是有专门的金融机构给你提供贷款。这实际上就是 expert 跟资金和信用的一种结合。因为 Foreclosure 是要用全现金买房子的，但是想买的人往往没有那么多钱怎么办呢？这就是那些贷款公司的的角色了。他们可以给你贷款。因为他们跟 foreclosure 团队的关系，知道你买下的房子是超值的。你bid下的房子有这超值的房子作抵押，他根本不会亏。哪怕你将来无法还贷，他拿到超值的房子，随便就可以在市场上收回投资。我的那个朋友白手起家，是靠私人借贷，道理也是一样的。更何况买房子的人还有 credit, 正是这种个人的credit，跟foreclosure的专家有机结合成一个有效的结构，使得这种商业模式scalable, 可以无限扩张，最后以Franchise（连锁加盟）的方式，扩展到其他城市、其他州。

Foreclosure 两大要素：expertise 和 cash, 就是专业知识经验和现金。专家现在我们有了，现金呢？乡亲们，看了上面【山雨欲来风满楼】系列咱都明白，咱们现在中国的老百姓的现金正在通胀的追堵下无路可逃啊！咱也别学雷锋了，就咱们自己手头的这点钱，先找路子自救了再说吧。

美国的房地产价格的历史曲线见下图。这样的大跌，是一种可遇不可求的历史机遇。现在美国的股市已经回复到低谷时期的一倍，房市也略微上升了。与此同时，美国的利率却保持了很低的水平。我们不必指望能捞到底部，能从底部附近当机立断地入市，便是成功。判断的标准，只需要看租售比，能让房客替我们养住房子就可以了。有的房子，如果还能在此之外给我们带来正的现金流，那就更是极好的投资机会。

1970 年到 2011 年美国房产的真实房价、名义房价与泡沫前趋势线

在美国买房子，作为投资机会，对于在中国的老百姓来说，最关键的就是房子的管理和出租。因为房子要是不出租，就是个 Liability，每年是要交不少税的。我上面说的那个35万美金5万买到手的房子，交税的时候可不是按照交易价，而是市场价，每年要一千多美元。而出租管理，就涉及效率问题。实际上现在中国的富人大举向海外移民，包括他们的孩子大举放洋留学，已经有不少人在海外置产。但他们是富人，买的房子就是自己的后路，因为毕竟美国政治稳定，法制健全，资源丰富，环境优美，气候宜人，人口适中，又有大量的华人移民，是去国后安居的理想家园。所以这些富人对房产是否出租生钱并不太关心—他们在中国钱来的容易，他们不差钱。所以在买房的时候，他们只关心生活环境，不关心投资效益。于是温哥华、伦敦等地的房地产就暴涨。对于那些关心投资回报的购房者来说，出租管理的效率就很重要。分散的房子，个别的房子，其管理成本比较高。这影响了相当多人的投资意愿。但是如果有足够的人在一个地区购房，那么管理的效率便能大幅提高。尤其是在那些大学和旅游热点附近。比如纽约，我考察过，其家庭旅馆的价格，大概是每个房间每天60-100美元。另外一个可能，是以基金形式，或者 home share 形式的投资，可以将投资范围扩大，风险减少。

这样一种投资选择，将涉及很多领域，需要包括金融、外汇、房地产开发和中介、foreclosure、留学、移民、旅游、法律、装修、管理等方面的专家的意见。这个条件我们海归网刚好具备。已经有不少网友跟我们联系，希望海归网能提供在美国购买房地产的协助和运作，并组织到美国考察购房的自驾旅游。我们将在一段时间的公开讨论后，转入海归俱乐部封闭的房地产圈子，进行筹备和运作方面的酝酿。

（待续）
【美国房地产系列】建议的美国房地产投资方案

【美国房地产系列】美国公寓小区投资商业计划

【山雨欲来风满楼系列之六】中国社会的矛盾

【山雨欲来风满楼之五】水漫金山的危局

【山雨欲来风满楼系列之四】中国的房价为什么降不下来？

【山雨欲来风满楼系列之三】房价的僵持和房租的飞涨

【山雨欲来风满楼系列之一】—从通胀谈投资机会

【山雨欲来风满楼系列之二】美国为什么要压迫人民币升值？

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-5-11 周六, 18:36修改，总共修改了5次