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主题: ZT 房产保有税：国务院强调要节能减排，要意识到节约资源不是一个软约束。我国土地资源紧张，不能市场想要多大房子就盖多大。

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ZT 房产保有税：国务院强调要节能减排，要意识到节约资源不是一个软约束。我国土地资源紧张，不能市场想要多大房子就盖多大。

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ZT 房产保有税：国务院强调要节能减排，要意识到节约资源不是一个软约束。我国土地资源紧张，不能市场想要多大房子就盖多大。 -- EIC - (451 Byte) 2007-5-23 周三, 15:56 (1434 reads)

EIC

头衔: 海归中将
声望: 讲师

加入时间: 2005/08/04
文章: 1255

海归分: 421989

标题: ZT 中国的住宅地产市场：继续攀升还是面临调整？ (350 reads) 时间: 2007-5-23 周三, 16:10

作者：EIC 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

北京正在热火朝天地开展城市改造，其规模堪称世界之最。在市区内，高耸入云的吊车随处可见。在东南西北各个方向，在原先只看得到一至四层房屋的地块上，一幢幢30层的高楼似乎一夜之间就冒了出来，而帝王时代修建的胡同也已荡然无存。

报纸上全都是房地产广告增刊，路旁林立的广告牌上也赫然写着品牌开发项目的名称，如，公园大道（Park Avenue）、中央公园（Central Park）和阳光上东（Upper East Side）等等。少年们站在街头巷尾发放有关最新开发信息的传单，而移动电话用户每天都能收到大量来自房产开发商的短信。很多时候，大片建筑在正式动工开始之前就已经售磬。

然而，有些专家担心，新物业将导致住宅地产市场饱和，并且市场可能出现严重回落。

今年四月，独立经济学家谢国忠（Andy Xie）在接受《南华早报》的采访时说，房产泡沫已在中国各地形成, 而且，在某些地方，中国的房产价格甚至超过了美国的同等房产价格。他进一步表示说，他的“直觉”是空置公寓数量将不断扩大。

繁荣的景象

尽管在过去四年中，北京的住宅市场一直保持着年平均2000万平米的增长速度，而且，仅在2006年，在建住宅物业面积就达到了6300万平米，但是供应量的巨额增长几乎未对市场造成任何影响。在过去三年中，北京市的房价飚升了42个百分点，而且，在2007年的首个季度，房地产投资提高了26.9%，达到3544亿人民币。并且，专家指出，40-60%的住房都是用现金支付的。

中国房地产市场的推动因素包括日益繁荣的经济、不断增加的收入，以及投资渠道的匮乏。现金充裕的中国人迫切希望获得各种投资工具。

虽然有观察家指出市场上存在投机活动，但是，一些物业代理、开发商和部分经济学家认为，市场需求的存在证明了物业价格爆涨的合理性。

“目前，房产开发的速度非常快，”全球房地产服务公司高纬物业（中国）公司（Cushman & Wakefield China ）的执行顾问詹姆司·霍基（James Hawkey）表示说。“市场上供应充足，但是需求也很高。如果真有什么问题，北京怎么可能卖出2000万平米的空间？”他问道。但是，对于有关投机性质浓厚的报道，霍基则一带而过。“投机活动肯定是有；市场上有许多拥有一两套公寓的小投资者，”他说。“但是，我认为它并没有主导整个市场。”根据他的估计，投机者大约占有5%的市场。”

霍基还指出，“如果可以的话，许多中国人希望买新房。在中国，每个人都希望买房，而不是租房。他们也不倾向于买二手房。新房是重点。

研究咨询机构龙州经讯（Dragonomics Research & Advisory）的董事葛艺豪（Arthur Kroeber）指出，北京的房产价格增长迅速，今年四月比去年同期上涨了10%，而用他的话说，这“显然无法用供过于求的理论解释。”

与收入增长脱节

但是，销售额与实际入住率却完全是两回事。如果公寓持续空置，那么除了投机者的一相情愿，以及导致价格飞升的腐败之外，我们还能了解到什么？

中科院（CASS）金融研究所研究员易宪容认为，物业市场的投机比例应该在18%左右，而且许多人都拥有两套以上的公寓。但是，他承认，没有人真正知道究竟有多少套公寓在售出后，始终无人入住。

社会传闻也暴露了公寓空置现象。在北京的中心建筑区（CBD），受访人群表示，他们所在楼盘的三分之一到二分之一都无人入住。

此外，房租在过去十年中急剧下滑，相对于创记录的销售价格，形成了一种十分奇特的现象。北京的三里屯是许多西方人和外交官的聚居地，属于热闹地段。在1997年，这里一套公寓的租金是5000美元，而现在却只有700美元左右。另外，城市中各种新建筑的涌现，意味着新建筑再也无法收取高昂的租金价格，除非是豪华物业市场的特殊高端产品。霍基指出，北京的豪华物业租金已经从20世纪90年代中期的每平米50美元，下降到目前的20美元左右，与强大购买需求形成反差。

“这不是什么问题，因为投资者依然可以获得不错的租金收益，” 一位北京的房地产业分析师表示。虽然住宅地产投资收益率已经从上世纪90年代中期的20%下降到目前的8%左右，人们依然可以从投资中获益。而且，该分析师指出，由于2006年的房价上涨了10%，因此即使你将自己的公寓空置，还是可以获得不错的物业增值。

另一个问题是，价格上涨速度基本上已经超过了收入增长速度，从而导致中国的普通百姓没有能力购买自己的住房。根据国际上的流行看法，房产价格不应超过购买者可支配收入的3-6倍，但北京的平均物业价格几乎是家庭可支配收入的十倍。2005年，北京的家庭平均可支配收入是51,193元，而低端住房的平均价格也已经达到了480,000元。

“人们根本买不起房子，”易说。他已经成为渴望置业的普通市民的声援者。“价格这么高，他们怎么买？”

葛艺豪认为，高端市场上存在“严重的供过于求问题”。“这部分市场似乎是获利能力最强的，而它显然超过了需求，”他说。根据高纬物业的一份报告，与2006年的第四季度相比，北京的豪华住房租金在2007年第一季度下跌了1.9%，降到每月每平米18.35美元。与此同时，同期的豪华住房平均空置率上升到了21.96%，而中端市场的空置率仅略微下滑至16.52%。该报告认为，造成前者的原因是新的供应量进入市场。

易宪容认为，物业价格上涨与实际供求脱节，而且价格受到开发商的操控。一些开发商与接受贿赂的官员相互勾结，以获取城市中的黄金地产。这位经济学家一直在警告中国百姓不要急于购房，因为现在的房价属于人为抬高。“只要价格持续上涨，投资还将继续涌入房地产市场，”易说。他指出，开发商对实际市场需求没有概念。“他们只关心还有多少空地。”

为了控制过热的房产市场，中国政府已经采取了一些措施，其中包括在2006年通过的两项措施：向在购买后两年内转售的物业征收转售税，以及对国外机构和个人购买住宅地产作出的新规定。然而，从实际情况看，这些措施对市场的影响不够大。

中国的房地产大亨潘石屹在CBD的一些关键区域内拥有几个规模庞大的房地产项目。几个月前，他对一家当地媒体表示说，2006年出台的政府措施对高端市场产生了一定的影响，但他认为不可能引发房价下跌。“我认为，即使在最糟的情况下，近期的价格或交易量也不会下降，”潘还认为，持续的经济增长和城市地区的土地短缺让他对该市场充满信心。

政府出台措施

尽管业内人士均持乐观态度，但是中国持续强劲的经济增长还是在市场上引起了一些恐慌。人们担心政府将采取更严厉的措施，帮助经济降温，而更高的利率可能会放缓房产价格上涨速度，导致房产泡沫破裂。一些中国的经济学家预测说，在北京、上海和广州这类大城市中，物业价格的增长速度将在今后两年内放慢至一位数。

在今年年初公布的一份报告中，中国社科院敦促政府将利率保持在高水平，以冷却房地产市场，从而避免出现日本在上世纪90年代遭受的类似危机。当时，日本不断上涨的房地产价格最终产生了一个巨大的房地产泡沫。该报告指出，中国与日本当时的情形具有“惊人的相似之处”。

去年十二月，中国人民银行提醒公众注意房地产市场波动可能带来的风险。这也是央行第一次发出此类警告。在它的《2006年金融稳定性报告》中，央行指出，该市场的任何重大价格下滑都将降低各银行手中的抵押价值，从而最终导致房价的进一步下跌。大约15%的银行贷款总额属于住房贷款。

根据中国新华社报道，中国建设部在今年三月警告说，中国的房地产行业已经成为“权钱交易的温床”。 “该行业在预防和打击腐败方面，尤其是在预防和打击政府官员与企业勾结方面，存在制度性漏洞，”新华社引用建设部部长汪光焘的话说。他是在一次有关创建廉洁政府的会议中，做出上述发言的。

该报道说，建设部今年将调查各类“权钱”交易，并留心房产交易和房地产开发中的营私舞弊现象。它还将对房地产开发商进行审计，并检验所有在建物业项目，以确保任何涉嫌非法交易的政府官员都将得到应有的法律制裁。

政府还将调查现有空地情况，并催促房地产开发商增加建设面向中低收入购买者的住房供应。政府的这些举措是否能够成功，我们还将拭目以待。开发商主要感兴趣的是利润更丰厚的高端市场，而这也许解释了为什么开发商一直在观察土地情况。

调整预期

房地产市场的建筑步伐也开始放缓。北京的已建成住宅房产从2003年的2100万平米猛增到2005年的2800万平米，随后又下降至去年的2200万平米，与前一年相比，降幅在21%左右。

邵女士（Maria Shao）是北京一位拥有多年经验的物业代理。她表示，现在价格在每平米2万元以上的高价物业越来越难卖了。

分析家普遍认为，在今后一两年，房价上涨在开始时会有所放缓，但肯定还会再次加速。霍基指出，他的公司认为今后三年的租金将保持稳定，在2007年略有下降，然后再稍微上涨。

“毫无疑问，现在房屋过多，而租金下降也反映出了这一事实，” 葛说。“在某个时候，你将看到北京的房产市场价格出现下滑。”他预测说，在奥运会之后，高端市场将出现严重回落，“当市政府认为是采取措施的时候了……价格将上下波动，但大多数人都能经受得住，该过程一定会有起伏，但我还是看好该市场。”

作者：EIC 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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