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北京房地产行业：北京CBD“井喷” （转贴）

安普若
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标题: 北京房地产行业：北京CBD“井喷” （转贴） (2006 reads) 时间: 2004-11-05 周五, 09:41

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

北京CBD“井喷”

21世纪经济报道 2004-04-19 15:06:44

本报记者杨丽萍
北京报道

“建外SOHO的一栋楼，共140多套房子，在今年正月十三的晚上全卖完了，整栋楼至今还没有出地面呢”，潘石屹说起这件事时也承认，这的确在他的预期之外。他说，按惯例，正月十五之前，通常人们都还没有静下心来，进行像购房这样的大宗交易。“建外SOHO今年第一个季度的销售额达到了10.7个亿。”潘石屹曾向员工承诺，当销售额达到10亿时，就给员工放假。“如今员工都放假去了！”

不仅仅是潘石屹，几乎所有CBD中心区的项目如北京财富中心、金地国际花园、华贸中心、万达广场、新城国际等，最近都“卖疯了”。CBD项目似乎有一种“井喷”之势不可遏制地向市场释放。

市场突现加速度

“三月份，金地国际花园共卖出了90多套房子，销售额大概是2.5亿元左右。”北京金地公司总经理陈长春透露说，二月份就已表现出了淡季不淡的迹象，金地国际花园就创下了月售1亿元的不俗业绩，没想到三月却更是“芝麻开花节节高”，统计下来，三月每位销售人员的销售额都已突破千万，最好的已经达到3000万。

“万达广场从去年10月25号开盘以来的签约销售额是7.5个亿”，北京万达广场房地产开发有限公司总经理罗昕承认，这样的销售“井喷”真的是来势汹涌，按照这种趋势，北京万达完成其销售目标“一点问题都没有”。据了解，北京万达广场打造的是“商务公寓”的概念，公寓以小户型为主，适合办公的楼层面积则在400－1000平方米之间。此外，在继万通中心推出“总部办公楼”的概念后，北京万达广场也推出一栋面积仅为3500平方米左右的“微型总部”。华贸中心为了控制销售节奏，不得不在公寓户型的朝向方面做文章，先推北面，再推南面的户型，销售速度还是很快。

北京财富中心前不久宣布，限量推出CBD规划调整之后的第一座国际甲级写字楼。“今年3月28号写字楼推出来以后的市场反响非常好，到昨天（4月2日）为止，写字楼成交了6个亿，面积达到3万平米。”北京财富中心副总裁潘明朗说，北京财富中心一期共推出十万平米的写字楼，五万平米用于出租，只有五万平米拿来出售。看来，按照这个速度，北京财富中心的写字楼销售很快就会进入尾声。

销售速度加快的另一面，是房价的迅速上扬。记者在对北京CBD项目做过一番调查后发现，房价的单次涨幅普遍都在3％—5％左右。其中，金地国际花园涨了1500元左右，而向来喜欢在房价上做文章的潘石屹更是将房价一举涨了4000多元，达到了每平方米18000元。

潘石屹说，CBD的市场不是一个独立的市场，涨价也是要根据整个市场的情况来决定，“这4000块钱不是我要涨，是客户要涨，我把定价的权交给市场，交给客户，零起价拍卖，让客户自己去定价，他自己定的价就是一万八。”他说，并不是建外SOHO等几个楼盘买得好，今年整个CBD的情况都非常好。

另有业内人士指出，今年CBD新产品数量非常大，整体档次都高于去年，预计整体市场的均价可达2000美元／平方米以上。据了解，根据目前CBD区域内各项目的开发施工进度，估计仅写字楼就会有6个项目在今年入市，而今年整个写字楼的供应量将接近100万平方米。

看来，资本的逐利性令北京CBD的区域热仍将持续下去。

互补的共赢

“现在CBD有几个项目卖得特别好并不奇怪，而且随着市场环境的发展，CBD的产品和质量差价会越来越大，”北京国华置业有限公司总经理房超说，“有的衬衣只卖几十元，有的却卖几千元，这就是品牌和质量的差价，CBD的房子也会有这种趋势。”他还提到纽约曼哈顿的房价，一套60多平方米的房子要卖几百万美元，过了桥，几十万美元就可以买一大套房子了。

“原来都是大工地，现在草坪出来了，样板间出来了，拆迁户也搬走了，CBD的整体形象有了，人们的购房信心就会增加。”潘石屹说。和潘石屹持同样观点的还有陈长春和潘明朗。陈长春说，随着CBD区域内项目的相继出炉，北京CBD正在形成气候，消费者可以看到和感受到CBD发展中的预期，这种预期最直接的体现就是项目的销售速度。潘明朗则分析道，今年是北京CBD发展的第四个年头，是人们信心指数最高的时候。

“在CBD拥有物业就是拥有财富。而北京CBD有一个重要特点，它是政府规划的结果而不是像国外的CBD是超级资本家支持的产物。在北京CBD里边多数都是中小置业者，比如温州人等都能成为CBD的主人。这样会给CBD里的楼盘带来更多的目标客户。”潘明朗指出，今天有很多人口袋里面真的是有不少钱，在汇率和利率不变的情况下，他们的钱投到什么地方去才能产生最高的利润呢？最好的投资方式就是进行多次置业，而事实上，在北京CBD添置物业现在是最适合的，“投资CBD是富人们最好的选择，也是别无选择的选择。”潘明朗同时强调，CBD整个市场之所以好，首先得益于整个房地产市场都好，“即便是非常普通的房子，他们也告诉我卖得很好”，所以今天北京房地产市场好已经是一个普遍性的问题。

“去年中国政府对SARS的处理，包括SARS以后国际上的形象，使得中国的开放对世界的影响也是比较大的。很多外商感觉到新一届政府这种开放的心态，包括对一些重大事情的处理，这对于吸引一些外资也很有好处。外资特别是大的跨国企业到中国来做生意，他们会考虑中国的实际，比如政治、经济结合的市场特点，北京CBD正好有这方面的优势。这也是使得今年以来CBD市场向好的重要原因。”陈长春说。

“写字楼的租金回报率比北京公寓租金回报率还要高，证明它有需求。你到南二环，南三环看一下，破破烂烂的住宅楼里面都是办公室，根本不具备办公条件。同样商铺也一样，北京CBD的商铺租金已经高达130美金”，潘石屹说，“不合理的价格说明市场上这些产品是稀缺的，是有需求的。”

“CBD的客户需求为什么会在近期内突现出来，还有一个原因是，CBD目前推向市场的项目基本上没有定位完全一样的，相互之间的直接竞争不大，形成了一种互补性很强的物业市场，就是在一家物业形态中的互补性也非常强，这是一个比较良性的氛围，并没有造成人们所想象的一下子放量出来，楼盘属性基本上接近的情况下的恶性竞争，目前的热销是一种互补的共赢。”潘明朗说。

几位总裁也承认，CBD整体规划调整的消息，加速了今年北京CBD区域市场的升温。潘石屹补充说，如果CBD规划面积真的锐减200万平米，这将导致CBD产品的供应量进一步下降。言外之意，这些CBD的捷足先登者对政府削减总体规划面积当然持欢迎态度。而据记者了解，在过去的2002、2003年里，北京CBD的新产品供应量很少，已经蓄积了大量的客户需求，如今CBD规划调整的消息显然会加速这种需求的释放，CBD概念的“含金量”将再度得以体现。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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