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[分享]对美国商业地产感兴趣的朋友1
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作者
[分享]对美国商业地产感兴趣的朋友1
commercialre
[
博客
]
头衔: 海归上士
声望: 学员
性别:
年龄: 51
加入时间: 2011/08/03
文章: 18
来自: Washington DC
海归分: 1801
标题:
[分享]对美国商业地产感兴趣的朋友1
(5345 reads)
时间:
2011-8-03 周三, 11:06
作者:
commercialre
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
美国的商业地产行业有两类公司,一个是中介公司,一个是开发商。很多时候开发商也为不同的项目牵线搭桥。
同residential比起来,商业地产更简单。
我是指商业地产全靠数字说话,不同于自己住的房子,一见钟情是成交的关键。商业地产最基本的数字包括,几个不同英里内的人口分布,临近路口的车流量,市场租金的调查。这些是我们每个项目分析的基本之基本。
往往每个买方和开发商都有自己固定的要求。数字不符合的项目会很方便地被过滤掉,这样可以节省很多时间。
这一行很有意思,很有些血腥。但是在美国干这一行信用却是非常的重要。我说这个是因为虽然我们有Commercial MLS,但是很多交易机会却是依靠与个人的关系网。原因很简单,每个地皮的后面总有很多的故事,可是 MLS上是没法写小说的。而每个买方都有非常具体的要求,而大多时候十全十美的项目是不存在的。大多时候项目是创造出来了。项目开发,合同能否谈下来决于两方甚至多方能否有创造性,合作性。
打一个简单的比方,在买自己住的房子的过程中,我们看到了自己中意的那一栋,接下来重点就是价格,其他的调查只是说明这个地方是否是真的合适自己居住,但是房子不可能向西挪几尺,或者总面积增加或者减少几千平米。而商业地产的项目就有很大的灵活性了。
举另一个例子:那我们最近收购的一个例子来比较:一块地皮有十多个英亩。说大不大,说小不小。位置处于维吉尼亚州的一个市中心。做为住宅区开发有违背市政府的开发规定。作为办公室开发,附近的办公室还处于不饱和状态。作为购物中心来说,感觉是不错的选择。但是缺少了两个以上的红绿灯,和一条右进右出的边道;这就需要修建一条贯穿中心的干道;但地小了些。
周围的人口概况,车流量和店铺租金都支持购物中心这个设想。但是购物中心的主题是什么?它的Identity对于项目的成功与否非常重要。我们见了很多失败的项目,其中都有一个和identity有关的因素。
我们和卖方还有卖方的代理会谈了多次。又在卖方的联系下和当地市政府的官员会谈了一次。会谈后确定了我们的想法,这会是一个以超市为主的购物中心,而且要是大型连锁的品牌。这里的居民大多在市区以外购物,因为市区里没有超市,之前的超市因为设计和运作太落后已经关门倒闭了。市政府希望看到这样一个超市,不仅方便居民,而且增加税收。所以他们愿意提供所有的方便来促成这样的项目。市政府有预算可以为这个未来的购物中心设立两个红绿灯;发行市政债券修干道,并且把它归属于郡政府的公路,这样我们就不需要负担公路的维护而可以省下很多支出。
会议中还有了意外的收获,市政府官员告诉我们有一家大型连锁超市和他们联系过,表达了希望进入这里的意愿。
事情到这里就很明朗了。我们计算的PRO FORMA显示的利润是可行的,还有了政府的支持,这意味着项目审核的时间是有保障的,这对一个项目的开发是极其重要的因素之一。而且已经有了超市进驻的意愿,这一切说明这个项目应该是可行的。但是大型超市需要的面积是20000SF的店面,而且我们要提供足够的面积给两家以上的外岛性餐厅,比如麦当劳;足够的面积给10到20家零售店铺。而且我们要一条干道贯穿购物中心,这么办?收购周围的地是唯一的选择。
周围最大的一块地是一个发货中心。我们需要它地皮的三分之一。另外四块小的地皮。一个已经在市面上卖,另外两家就要靠合适的收购策略。
我们把这些困难告诉卖方和市政府。卖方承诺会帮助收购其中一块小地皮和发货中心的地。市政府也愿意帮助我们同最难的一家来交涉,而且制定了plan B. 忘了讲,卖方是卖这个地给我们赔了五十万。但美国的地产开发商很现实,实际条件不允许的时候,损失是可以承担的情形下,他并不记恨这个损失,反而我们依然如伙伴一样的共同合作。
好像要见到曙光了,其实还早。我们所做的一切是为了签下一家大型超市,为另外3万尺的铺面找的租户。工作才刚刚开始。
写到这里再想想每个我们的项目,自己的或者为别的投资人制定的项目,其实是如此繁琐,不得不谨慎。
很多人觉得美国的商业地产可以抄底了,其实真要看具体每个项目。国内的投资人往往表达这个意向,而且很明白表示非法拍地产不要,却忽略了真正的价值都是创造出来了,就像CAP RATE是人努力出来的一样。
我代理的一个国内公司,专门来美国收购法拍的酒店。我们联系到的曾经是连锁知名酒店,100多间房,价格是原来的五分之一。我们后来发现其实这对他们并不合适,一,价格低不仅仅是法拍的原因,而且这个酒店的结构和房间的样式是非常老旧的那一种,现在又是人去楼空。如果要重新盈利,必须要大额投资翻修。更何况酒店运作的最大的挑战是营销,还有谁来运作这个酒店。
国内的投资人资金雄厚,但是一两千万的再投入不是预算之内的话,接下来的运作会变得停停走走。时间上的耽误反映在金钱上的结果往往会让人大吃一惊。破产的项目有不少就是死在时间上的。
我们的建议是不大规模翻修,而是申请改变建筑使用用途,把它改造成出租公寓。公寓目前是利润非常高的的项目之一,周围的人口结构,交通数据和租金完全支持这个用途。而且临近已经有4家成功的知名连锁酒店,重新加入竞争就是更多的金钱投入。中方对酒店管理有很多经验,但是验证国内的方式在美国是否成功是有风险的事,以时间上的投入来验证商业的模式就变的更有冒险性。而且中方公司还面临有语言文化的差距,扬长避短是我们提的建议。
很遗憾,中方公司并没有接受我们的建议。简单而言,商业运作的理念不同,我们始终未能取得中方的完全信任。我们一直处于一种被怀疑但有被需要的位置。作为中方的代理,我们的建议反而被非专业的建议取代。我也为这个检讨自己,怎样才能更好的为中方投资人服务?
四月份收购了这个资产后,我们的合同结束。正如我们所料的,这个拍卖的酒店依然空空荡荡的坐在那里。或许我们以后还有机会为他们提供解决方案的机会吧。
我看很少有帖子将提及美国商业地产这一行,我想来开个头,希望能分享同行的经验。
作者:
commercialre
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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[分享]对美国商业地产感兴趣的朋友1
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commercialre
- (2484 Byte) 2011-8-03 周三, 11:06
(5345 reads)
如何在国内复制商业地产
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筋斗云
- (35 Byte) 2011-8-04 周四, 17:06
(684 reads)
国内主要是地价已经太高了
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狼协
- (306 Byte) 2011-8-05 周五, 00:24
(659 reads)
Re: 国内主要是地价已经太高了
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冷娃
- (170 Byte) 2011-8-05 周五, 09:36
(572 reads)
感谢狼主席的良苦用心! 也感谢如山, 九哥, commecialre等大侠不吝赐教, 把
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rstpeter
- (16 Byte) 2011-8-04 周四, 12:36
(497 reads)
请教:商业地产的基金
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pw123
- (209 Byte) 2011-8-04 周四, 05:02
(679 reads)
感觉像老鼠。要仔细查其记录
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筋斗云
- (0 Byte) 2011-8-04 周四, 17:07
(583 reads)
agree
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pw123
- (0 Byte) 2011-8-05 周五, 12:02
(469 reads)
回复
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commercialre
- (381 Byte) 2011-8-04 周四, 07:19
(620 reads)
多谢!
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pw123
- (109 Byte) 2011-8-04 周四, 11:44
(589 reads)
那么基金的回报应该大于8%
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狼协
- (50 Byte) 2011-8-04 周四, 11:51
(596 reads)
亏损的情况下will be no money for you
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pw123
- (111 Byte) 2011-8-05 周五, 12:01
(585 reads)
那他们抽多少呢?
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狼协
- (0 Byte) 2011-8-05 周五, 12:12
(698 reads)
没仔细看,应该有行业惯例吧
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pw123
- (0 Byte) 2011-8-05 周五, 13:18
(463 reads)
顶一下,很有见地,
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nflfan2007
- (6 Byte) 2011-8-04 周四, 00:28
(392 reads)
顶一个。
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有理有据
- (31 Byte) 2011-8-03 周三, 21:22
(474 reads)
这里如山兄曾经有过一篇谈商业地产的故事
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狼协
- (198 Byte) 2011-8-03 周三, 20:27
(558 reads)
写的好, 很希望了解商业地产这块内容.
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JACKSAILOR
- (3 Byte) 2011-8-03 周三, 16:34
(475 reads)
维吉尼亚州---?--- 老实说:
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The Fifth Season
- (49 Byte) 2011-8-03 周三, 15:19
(586 reads)
好贴,顶。老狼挖高手辛苦了,一片苦心大家要领情,爱护真才嘉宾。
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989898
- (0 Byte) 2011-8-03 周三, 14:49
(395 reads)
国内信任是建立在人际关系
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筋斗云
- (86 Byte) 2011-8-03 周三, 11:40
(572 reads)
吐血推荐,又来了一超级大腕!
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狼协
- (15 Byte) 2011-8-03 周三, 11:24
(669 reads)
真不敢当,不过谢谢你的邀请
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commercialre
- (0 Byte) 2011-8-03 周三, 11:46
(427 reads)
上次说的文章,就是他写的, 老狼真请来了...
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bus_driver
- (0 Byte) 2011-8-03 周三, 11:44
(547 reads)
希望网友读的有趣就好,多谢这么抬举,也希望在这里多交些朋友
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commercialre
- (0 Byte) 2011-8-03 周三, 12:24
(399 reads)
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