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【结合】美国房地产抄底 + 投资移民

The Fifth Season
[博客]

头衔: 海归中将
声望: 博导

加入时间: 2008/09/12
文章: 4241

海归分: 567427

标题: 【结合】美国房地产抄底 + 投资移民 (2784 reads) 时间: 2009-8-06 周四, 08:11

作者：The Fifth Season 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

引者语：如果对大LA地区有兴趣，可以一起PM商榷.

The Fifth Season

ZT 1,

2009年刚过，开始找房，二月时搞到一栋，七万六的房可以租$1050。到了2009年3月，市场上的房子明显走的快，一个好一点的房子，有10多个OFFER。有三万的房子，决不再看五万的房，因为三万的房比五万的房回报高，现金回报就是第一考量因素。

想一想新楼房，每个30万，目前只能租1700元，哪个投资好？好货，漂亮的不一定能帮你赚。就象章之怡吧，漂亮吧？可你真把她娶回家，保证你不会幸福。投资也是这道理，什么地区啊，校区啊，都不重要，重要的是投资回报，包括房屋的增值，和CASHFLOW，哪个回报高，就搞哪个。

目前Foreclosure的房子，价格是2008年房价的50%，如果你手里有现金，可以开始买了，尽管房屋还会下降，但是已经下降了50%的房子已经没有多少水分了，是出手的时候了。

---------

ZT 2,

美国的投资移民热潮在90年代后期受到扼止，原因是许多接受投资移民的公司游走法律边缘，以接受投资者10万余美元“买”下投资移民，余额以借条方式去满足法律所要求的50万美金投资规定。移民局在90年末采取了一系列措施纠正这种做法。当初以十几万美金投入的投资移民，现在仍没有获取正式绿卡。

近几年来，绝大部分投资移民项目已非常正规。他们要求投资人必须将50万美金全数汇入公司信托账户，一旦移民局或领事馆批准移民申请，50万美金将投入经营。“欠条”已经不被接受。

这里介绍的是投资移民两种方式的其中一种：以50万美元投入经移民局批准成立的地区中心(Regional Center)，由中心处理，管理所有经营活动，证明其直接或间接雇用了十名员工，且满足其它条件，以获取绿卡（包括配偶和21岁以下未婚子女）。小孩的年龄在投资移民资格批准时即“冻结”。也就是说只要小孩在批准I-526时不超过21周岁，并在一年内开始签证申请，即使后来小孩满了21周岁，仍可以随父母一同移民。另外一种方式是投资人自行投资自己或参股他人的公司，直接雇用10名员工。此种方式一般需100万美金（高失业率地区或乡村地区为50万）。这种方式另有专文介绍。需要指出的是，移民局批准的“地区中心”不代表该中心具有任何“官方”背景，也不代表该中心的投资项目可靠。移民局的批准只是证明该中心获得了在某一特定区域以某种规定的方式进行投资活动，而投资人有可能申请投资移民。有一些地区中心和移民顾问在中国大陆夸大其词，使投资人误以为他们的投资项目有政府背书，从而更具资金安全性或有更高的回报率。

无论以何种方式申请投资移民，首先要考虑的问题是申请人能否证明其100万或50万美金的合法来源。对来自中国大陆的申请人来说，证明资金合法来源的困难比来自其他国家或地区的申请人大得多。另外，资金汇入美国的渠道需能够追溯到投资人。这对中国大陆的申请人又是一个不小的挑战（中国大陆的外汇管制规定）。因此，有意申请投资移民的人需要首先与有经验的移民律师咨询并作出安排收集相关文件，以评估可行性。

经过以上评估后，投资申请人（或其在美国的亲友、代表）开始就投资方式作出决定。如果决定投资“地区中心”，则应开始对全美近50个中心的许多投资项目进行评估和审查。虽然移民律师不能对任何地区中心或其投资项目作出保证甚至推荐，但律师可以就地区中心的声誉提供咨询意见。最后的决定必须由申请人自己作出。投资移民首先是“投资”，投资总会有一定风险。法律明确规定地区中心不能保证本金不受损失，不能保证日后全数投资退回。申请人在获取正式绿卡后（从开始申请到获取有条件绿卡大约需12-15个月；两年后申请转正式绿卡大约需3-6个月），可以将其股份卖给他人或卖给负责合伙人。价格是由当时的市场需求来决定。如果该项目效益好、增值多，当初投资的50万美金可能会值更多，反之则可能不值50万。

地区中心的运作方式是成立若干有限合伙公司，然后吸收投资人成为有限合伙人，每50万美金为一份，所需投资人数另以该项目所需资金来定。例如，一个项目需要5千万美金，则有限合伙公司要吸收100位投资人，每一位投资人成为有限合伙人(Limited Partner)，而地区中心或其委托的管理公司成为负责或管理合伙人(General Partner)。General Partner负责日常经营活动，收取收益的一定百分比（例如30%）。其余由投资人分配。据了解，有不少项目一直有分红给投资人，一些房地产项目由于非常赚钱和可靠，一些不要申请绿卡的人也投资到里面去，一些拿到正式绿卡的人也愿意继续保持投资，而不将其股权出售。

如果父母不愿移民美国，也可以将资金赠送给小孩（18岁以上），让小孩自己移民。

申请投资移民的基本步骤是：先与律师签定代理协议，就申请人的资格进行评估，然后帮助申请人选择投资方式。一旦选定地区中心的投资项目，申请人要与地区中心签定投资入股协议，签字后在一定时间内将投资款汇入中心账号。移民局批准后，如申请人在美国，则可以报调整身份（I-485），批准后即获有条件绿卡（两年绿卡）；如申请人在美国境外，则等待美国领事馆通知，做移民签证申请，获准后进入美国即为有条件绿卡身份。成为有条件绿卡身份后1年9个月，请律师向移民局提出有条件绿卡转正申请（3-6个月处理时间）。

地区中心50万美元（另有4至5万行政手续费、申请费、律师费等。总数一般不超过55万）。投资移民已经非常成熟，现在正是可以申请的时机。

作者：The Fifth Season 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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