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#1: 美国新项目！加州大学河滨分校（UC Riverside）超值大型学生公寓 (5956 reads) 作者: 狼协, 来自: 美国

时间: 2016-12-21 周三, 15:49
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作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

美国新项目！加州大学河滨分校（UC Riverside）超值大型学生公寓

大家应该还记得我在2011年9月开始在海归网组织考察美国房地产，准备在美国进行投资的时候，曾经考察过的UC Riverside 旁边的学生公寓。那是一对挪威兄弟做的项目。他们把七十多套condo 买下后翻修，然后重新出租。仅仅一年后，他们投入的本金就因物业升值，从而做refinance（重新贷款），将物业的净值贷出，他们投入的本金（首付）也就全部收回，风险全部释放，回报趋向于无限大。
https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1947754

这种项目其实是我最想做的项目。怎么说呢？他们的模式是具有三个优势。

首先他们不仅仅是做大型公寓，是现金流模式，租金可以在负担PITI（贷款本金，利息，物业税，保险等管理费用）之后，还有丰厚利润，因而不怕买入后价格下跌，风险较小。

其次，他们而且是做学生公寓。学生公寓稳定，受美国经济起伏荣衰和就业市场影响较小，因为不管经济怎么样，学生都要上学，都要住房。而他们的费用由父母和美国政府（贷款）负担。

第三，他们这是把大型公寓买下后做flipping（翻修）的模式。这是结合了大型公寓具有风险小，回报快（买下后第一个月就有租金收）的优势，又具有做开发或 flipping 模式利润较高（可以到达百分之二十以上）的优势。两种模式互相取长补短，争取了利润的最大化，风险的最小化。

四年后，现在机会终于来了。我们海归网的投资网友这四年来一直都是休斯顿团队的重要合作伙伴，作为投资主力之一，参与了十几个休斯顿、纽约和亚特兰大的投资项目，在此我代表海归网的投资网友感谢Tom和他们的休斯顿团队的辛勤劳动，优秀业绩，以及为大家所带来的超越市场平均的丰厚回报。和我们“一担挑”，并肩作为LP投资人的，是仁和基金。最近他们也组建了房地产的运营团队，其团队由于其留学生身份，对美国的学生公寓比较熟悉，所以基本上聚焦在学生公寓。他们在去年九月份开始邀请我们合作，但我比较谨慎，在没有实地考察他们自己的运营项目和执行团队之前，获得充分的信心和信任之前，不会以我们的信用为之背书，向我们的投资人推荐。这个期间他们的发展迅猛，在短短一年多的时间内，就做了七个项目，总资产突破一亿美金。我在八月份从新西兰赴美考察了他们的团队和项目，对他们的模式和业绩印象深刻。但我一直还是持谨慎态度，只是继续观察和调查。直到他们拿下这个项目，非常恳切地邀请我们参与投资，并且接受我的一个重要条件：我们可以派人参与这个项目的公寓管理，更好地掌握项目情况，获得更大的影响力，进一步控制风险。

这个项目无法拒绝的原因之一是其年化现金回报率可以做到20%以上。这在现在的公寓项目来说是非常罕见的。他们之前虽然做的猛，但是从回报率来说，也就是百分之十出头，跟我们的休斯顿团队差不多，但还是远远不能跟休斯顿团队以前的项目比。当然这样比较是不公平的，因为休斯顿团队以前的项目是在前几年次贷危机的时候进入的，买价超低。现在再想找这么低的价格，就很不容易了。

现在这个学生公寓的价格恰恰就是超低。其建造成本是8000多万美金，次贷危机的时候被 foreclosed，银行拿回去经营了几年，再拿出来在auction上拍卖。时间紧，许多人来不及拿出这么多的资金证明，或者在这么短的时间内准备好资金，加上现在是holiday season，没有多少人干活了，于是就捡了个便宜，以4410万买下，cap rate达到8.16%。对比当地其他同类公寓，其cap rate 大都在4%-6%之间（见下表）。当然，他们还是下了不少功夫的。

这个项目的亮点如下：

1）建筑比较新，而价格比较便宜；
2）学校大，学生多，公寓几乎满员（入住率超过99%），而还有近百名学生在等候名单上；
3）房租跟当地其他学生公寓比起来，还有较大的增长空间。财务预测中，是按照市场的房租增长每年3%来预估的。而这个管理团队以前管理的学生公寓中，由于增加的服务，过户后基本上可以将房租增长到10%以上。
4）位于大洛杉矶地区，离好莱坞影城、迪斯尼等洛杉矶旅游名胜车距一个小时左右。这种地方比较容易实现我的夏令营填空计划，就是夏天学生离去的三个月，可以组织国内的夏令营来。这个地方可以作为活动中心，夏令营学术活动可以在UC Riverside、UCLA、加州理工学院、南加州大学和几个私立高中等名校组织，旅游则可以到洛杉矶、拉斯维加斯、大峡谷、旧金山和一号公路等。学术资源和旅游资源都非常丰富。而夏令营短租房的租金可以大大提升净利润。

详细的详细大家请看资料。有关他们的资料要说明的两点是：

1）资料介绍的West Oak Landing, Summerstone, Teirra Del Sol, Cypress Station 实际上是和我们一起参与休斯顿团队的投资项目；
2）加利福尼亚大学UC体系（University of California ）应该都很不错，但是UC 的其他学校，如UC Berkeley，UCLA，UC Irvine等应该排在更前面。

感兴趣的同学请给我来信索取详细资料。chairwolf 圈a 点com。谢谢！