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#1: 我在哪里买和都买哪些房子？ (4558 reads) 作者: 如山,

时间: 2011-5-09 周一, 23:55
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作者：如山在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我在哪里买和都买哪些房子？

如山

（2009年3月15日）

1.集中（focus）于一个你熟悉地方。要是还没有，就选择一个地方，调查，看房，一直到你熟悉才开始。这样做的好处是当有一个好Deal出现时，你能马上判断它是不是够好。至于这个范围，根据你个人情况而定，可以小到一个Neighborhood,也可大到多个城市。我从不买听别人说的多好的Deal。我自己定位的范围是本人所在的County。进一步的集中范围是以我住地为中心，开车时间不超过半小时为半径。其实，你要问我具体房子的意见，就算你与我同一个州，但不在同一个County，恐怕我都没法提出有用的看法。

2.买中间价左右。只有这样，才可增大买到Cap rate 高的房的机会。这样才最为安全。这也是化整为零，进可攻，退可守的方针。为什么呢？因为我买2个低价位的房可能等于你一个高价位的房的钱。而租金并不与房价同比例上增加。当市场快速上升时，可能是高价位的升得快点，你赚得多点（当然中间价以下的也升）。可是当市场价不升不跌和市场价下跌时，高价位的出手相对难，要守也难。因为高价位的通常Cap rate 偏低，现金流量差，你需要不停贴钱。贴到何时？像Venus所预测的5年，7-9年，还是像日本那样，15年还不止？

3.作为出租长期持有的物业，我只买Single family house, 不买Condo。为啥？a) 长期而言只有地是最有价值的，而Condo是common area，没有属于你可独立使用的地；b)Condo有HOA fee，而这个HOA fee会因为其中有人Default或者别的原因随时被提高，令你很难获得好的Cap rate,也就是现金流量差；c) Condo 有 Association, 所有房屋外面的，包括屋顶，外墙，窗口玻璃等等，你不满意，想自己花钱Improve也不成，要Association通过，统一行动；d) 更冤的是，同一Condo里，有人财务有问题，不付HOA fee。 Association请律师告他们。银行拿去拍卖。本州法律，投得者只需付其所欠的HOA fee的半年。其他的就由Condo 的所有Owner 共同承担。你没碰到过？算你好运。我买过3个这样的Condo来转卖，他们所欠的HOA fee都超过2年。当然，住在像纽约那样的大城市中心的人，你要想买物业，可能很难不买Condo。那我的意见不适用。

4.出租房的Cap rate 与 mortgage rate。我买Cap rate 大于等于，最少也是很接近mortgage rate的房子来出租。要是做不到，我停止买入出租，只做Trading,或不买。这就是为什么从2005年底以后，我停止再买入出租。为什么我总是喜欢拿Cap rate 来衡量？在谈论出租房时，人们最爱问的是，你的租金能不能Cover mortgage? 你的房子是正的现金流量吗（positive cash flow）？可是你没问他的Down payment 是多少。20%？30% 或40%？Down payment 有机会成本（Opportunity cost）在呀？换句话说，你的钱不用来down pay 买房，最少也可以放银行的CD，那也有利息收入不是？至于我的机会成本，起码要算25%以上。要是你光说租金能不能Cover mortgage，怎么跟我的例子比呀？就算我例子的Mortgage rate不是5.5%而是7.5%，你的能刚好Cover 而我的不能Cover。那是谁更好呢（假设两者升和跌都一样）？我的例子里可是没一分钱的Down payment在里面。

5.Price, Price, Price。在房地产经营里面，有一句名言，就是投资房产时，第一是Location，第二是Location，第三还是Location。在我看来，从赚钱的角度（不是自住）第一是Price，第二是Price，第三还是Price。怎么说？给你一个最中心的地方（最好的Location）的一个房子，市价。它可能升值快，你就等着它升值去吧。要是一年后市场不升反跌呢？我拿一个偏地方的，市场价的50%。怎样？请看例子：2005 年底，我买入一间房子，位于我所在的County 的最远的一个城市，从我住地开车去要一个多小时。8万2千开拍，没别的人竞投，我以One dollar over买下。为什么，可能因为远，也可能是最后一个拍。我花了3万多去装修（对这种小房，是很大比例的装修费）。卖出 22万，时间前后3 个多月。这个方针同样适用于上面的3. 要是你能买到足够低价的Condo的话，同样可以。
也许有人问，用$141,000 买到价值$200,000 的房可信吗？这是我2004年买入的其中一个房子的例子。它是中间的，既不是我买入的最好的，也不是我买入的最坏的。买到这样的房子容易吗？是不是拿着钱到拍卖场，或买Short sale, Pre-foreclosure就成？当然不是。它的进入障碍（barriers to entry）是知识，判断力，时间，钱与果断行动能力（有些人前面的都具备，最后就是不敢行动）的综合。这都看你的努力。同时，我得提醒打算像我这样全职做的人，统计资料显示，全美有95%的小型企业（Small business）在开业的五年之内关闭。但假如你有强烈愿望的话，经过努力，你都是可以做到的。我从不怀疑CND上读者的智力与学习能力（果断行动能力不知道）。假如有谁早就做到或将要做到的，请出来吱一声，也好给我的说法一个支持，别老是只躲在后面不吭声。

是不是现在就没有这种可能，或面对一个跌市，根本不必去看它？这看对谁而言，让我们留待下一篇再谈。

从2001年到2005年，第一年我用A法。第二年开始用B的滚动法，我每年买入约十个房子，每年卖掉30%的当年买入量以补生活。余下的70%出租一直都现在。

2005年底开始，要是买一般房子的话，不管是做Trading还是做出租，这数都算不过来。同时，我发现做土地发展，加上建房，其利润更高，可高达10倍以上的回报（风险无疑更大，我有过失败的经历）。当然它的挑战性更高，所要求具备的知识，胆量和判断力更高。从那时开始，我再没买入过纯出租房。只买地，和有地的发展潜力的房。

上面那个房子，最高峰时价值32万，现在值约26万。贷款余额约13万。

现在的房地产市场很差，何时走出低谷？我不知道。也许像Venus所说的，5-6年不定，8-9年不定，像日本那样15年或以上？还是说不准，我比较倾向于5年（别问我为什么，我只是感觉，没有Venus那样的理论支持）。假如房价从最高峰往下累计跌幅达50%，还是跟我买入的价一样。

且慢！既然如此，何不现在卖掉，还能每个收回现金约10万不更好吗？好主意！可转念一想，回收的钱放哪里安全呀？投资股票，基金，黄金还是外汇呢？这年头，金融市场这么动荡。当然对于有这能力的人，可能也是个好机会。我要能看出哪个明天跌，我就沽空，那个要升我就买进。可咱又没那能力不是，不知怎么投法呀？那……就放银行存款吧。可是这安全吗？政府在大撒金钱。但是不洒坏的更快。在一个deflation 的环境下，政府应该大力开支几乎是大部分（要不是所有的话）经济学家的共识。更何况，Bernanke 是个用“直升机” 撒钱，印钱以偿还巨额债务的主。这通货膨胀，钱贬值不跟着就来吗？连Venus都指出，通货膨胀，钱贬值是很大可能会出现的，只是不会在今年。那明年呢？要是钱贬值，我拿出来的那点钱都给贬没了，再加上也没有那屋跟着享受通货膨胀的升值了。这不是两头亏吗？那时，恐怕是谁原先贷款的赚了便宜，而且原先借款越多，赢得越多了。

罢了罢了，还是不“折腾” 算了。人Venus都安慰我，顶过这五年就好办啦。那就顶五年再说吧。

假如通货膨胀没来，房价跌幅又超过50%，没法卖出，而租金也往下跌甚至没人租，我也没有别的收入可支持的话，怎么办？好办，让银行拿我的房屋去Foreclosure，我申请破产。然后看看CND上还有谁记得当年的“如山”，租给我一间房（不是一栋房），给我一个做清洁或Landscaping的工，能维持生活就成。这样的条件也比我童年的时候强多了。

亲爱的读者朋友，看完以上我的体会，观点和分析以后，要是能引起你的一点点共鸣，或有一点点启发的话，请赐给我一点掌声好吗 (假的也收) ？好让我有动力（几天少眠少休，一个字一个字蹦出来的打字速度）去完成最后一个想说的话题：聊聊房地产市场，投资对策以及影响我职业生涯的书。要没人吱声，就当是没人看，或引不起读者朋友的任何兴趣。我就当是自己自言自语算了。也省了我写和打下一篇的辛苦。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

作者：如山在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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