美国房地产之行第十天：模式一：拉斯维加斯Strip的高层“豪宅”
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#1: 美国房地产之行第十天：模式一：拉斯维加斯Strip的高层“豪宅” (4588 reads) 作者: 狼协, 来自: 美国 文章时间: 2011-9-22 周四, 16:36
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

看了几种类型的房子。

第一种是高层 Condo，就在 Strip 上，拉斯维加斯最繁华的地带。大家可以看下面的照片。 其中的一栋，2006年动工，那时候开始卖，2008年完工的时候售罄，但那时候碰上这一轮的衰退，楼价大跌至原价的 50-70%, 银行停止贷款，许多人选择 walk away. 于是形成恶性循环，楼价打着滚往下掉。这栋高层 Condo 是价格最便宜的，约合每平方英尺200美元，但相比于拉斯维加斯其他地方的房子，当然就贵了许多。 但这是在 Strip 上的高尚住宅，view非常好，自然不同。因为 Strip 的地就那么一点。旁边的地，由MGM集团买下。其中 Circus Circus 据说要打掉重盖。这栋楼大概500多套房子，现在卖剩下30多套，其中两卧室的只剩下两套。一套低层，有游泳池的 view，可以不必望远镜就偷窥俊男靓女的春色，大约20万美元；一套高层，接近30万美元。面积从600多到1800平方英尺左右。如果讨价还价，可以免掉两年的HOA。这栋楼的概念是它的价格比它周围的都低不少。周围的高层 condo, 价格都在 300-400美元每平方英尺左右。我觉得奇怪，周围的价格这么高，怎么能卖得出去？agent告诉我说，他们在等这栋卖完了，市场上没有便宜货，他们就可以卖得动了。所以，那个时候这栋楼的 condo 的价格就会向市场看齐。等到其价格也升至300元一平方时卖出（约一年的时间），便可获利卖出，赚取50%左右的回报。在没有卖出之前，可以出租。开发商同时也做管理，他们说出租完全没有问题，他们可以在两个星期之内租出去，租金在1500到2000美元之间。HOA大概是五六百美元。如果交给他们管理出租，他们收取5%的管理费，这个价格似乎比我听说过的都便宜。因为是新房子，所以基本上不会有多少维修上的事情。回报率大概是5-6%左右。

view：许多房间都有三面的view：












房间：















所以这个故事的房租回报率并不是很高，只能寄希望于升值。于是出来两个问题：

1）这栋房子为什么卖的比别的便宜那么多？据开发商说，他们在其他地方各地还有很多 projects, 因为银行的压力，急于回收资金。他们打算今年11月前卖掉这栋楼的所有房子。上个月已经卖掉17套。所以，如果这个数字属实，存货应该已经不多，而我们感兴趣的two bed room condo (两卧房)，则只剩下两套。另一方面，我们收到的信息，是全世界各地的买家正在涌入拉斯维加斯买房，我们所知道的就有香港的、台湾的、大陆的、新加坡的、中东的、欧洲的。甚至住在本地的华人，也不少人在进货。对于有钱人来说，这种在Strip上的高档住宅首当其冲，所以可能升值潜力应该比较大。在未升值前，其房租可以带来一定的现金收益，所以至少“保值”是有保障的。

2）拉斯维加斯的房子会继续跌，还是会回暖？这个很难说。任何预测都有可能失误。如果继续看跌，而房子又不能带来现金流，那当然应该持币观望。反之则应该果断入市。就我的观察来说，有三个信号可能提示着拉斯维加斯的房子可能会触底回升：

-银行正在恢复贷款，而且比例还不小。我们在看的房子里面看到对REO的房子贷款的传单，竟可以贷 97%, (for primary residence property) , or 90% （for 1- unit investment properties）。这表明银行判断大势的方向和风险的升降。银行是有专门的研究机构的，收集的信息会比较全面。

-给我们看房子的realtor 极忙。他几乎是一刻不停地接电话，真个是“收拾金瓯一片，分田分地真忙”。这跟洛杉矶和旧金山的经纪形成鲜明对比。当然，也可能是因为他的 marketing 做的好的原因。明天换个agent看看。据他说，拉斯维加斯现在一个月的成交量是三千多套房子。
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-Trump 的升值。去年12月， Trump 的房间还是17万美元。但现在就已经升到21万美元了，升值23%。 现在，Trump 的价格也是每平方400美元左右。当然感觉 Trump 的档次高多了。不但 川普的品牌如雷贯耳，而且整栋楼金碧辉煌，里面美轮美奂。据agent说，买了后 Trump 可以代为管理，按酒店房间租给客人，最低150美元，旺季是300多美元。我查了一下，如果今天入住，我能找到的最低价是218美元一晚，所以agent所言不虚。这世界上有钱人还是不少啊。收入双方二八分成，酒店拿二。出租率约80%。

今天晚了。明天再补一些图片，包括 Trump 的，供大家作对比。有兴趣的同学明天再点击进来看。


作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-5-11 周六, 12:51修改，总共修改了3次
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