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主题: [转帖]我们的商业地产投资历程
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作者 [转帖]我们的商业地产投资历程   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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文章标题: [转帖]我们的商业地产投资历程 (3630 reads)      时间: 2016-10-19 周三, 00:40   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我们的商业地产投资历程

 



来源: maizegirl 于 2016-10-16 22:25:40 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读:6586 次 (30294 bytes)

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本文内容已被 [ maizegirl ] 在 2016-10-17 09:15:06 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.



1. 为什么写这篇文章
2013 年7月在未名上写过一篇自己投资的经历“股市债市投资经验小结”。

虽然之后一直也在股市里面投资,但是,总是觉得收益不够稳定,风险不好控制。完全依靠股市投资来提前实现经济独立还是有很大的困难。

在一次偶然的保险讲座之后,在停车场里和M老师决定一起合作来探讨新的投资方式,开始了我们的商业地产投资的历程。

我写这篇文章的主旨不是要推崇某种投资方式,而是想给大家一些思考的素材。保持一种开放的心态,积极思考、探索自己可以理解并且适合自己实际情况的投资,这样才是最好的方式。

这篇文章如果让我就说两点有关投资的话,一个是开放的心态(open minded),一个是多元化投资组合(diversified portfolio) 。其他的都忘记也无关紧要了。

2. 寻找稳定的投资方式

在2014年9月份的时候,M老师的一个同事介绍我们去听一个有关理财的讲座。去了之后才意识到这是一个保险传销的宣传会,虽然演讲的人都很热情,但是我们无法看到这是适合我们的投资方式。失望之余却无意中给了我们一些启发:如何来用Passive and
stable (被动和稳定)的投资方式来弥补一下Active and volatile (主动和波动)的股票投资。

听完讲座之后,虽然不是很赞同演讲人的理念,但却被他们的状态所触动。当时和M老师在停车场探讨的许久,决定一起合伙注册一个公司来探索如何找到一种适合我们自己的passive and stable的投资方式。

3. 合伙人投资组合

找到一个好的合伙人,其中一个好处是互相壮胆,做事执行力很强。在定下30 (我)/70 (M老师)的初始资本分配以后,在一两周内就把LLC的公司注册,银行开户以及公司的章程搞定 了。刚开始的公司章程是在网上找的一个模板,不是很严密,但是可以
先运转起来。

4. 摸着石头过河

最开始探索还是从房地产开始。我们当时对房地产的理解还仅仅停留在房地产投资“=”民用住宅(residential real estate)。可是2014年民用住宅价格实在太高,很难找到合适的机会。一个偶然的机会M老师接触到了商业房地产。类似民用住宅有zillow,商业房地产有loopnet。而且,从历史价格的对比中,我们发现,商业地产中零售业的总体价格波动要小于民用住宅。商业地产中零售业的地产在2008年价格跌的比residential少,当然,之后价格涨的也没有residential那么快。那么商业地产投资的特点是什么呢?下面我们用自己的实例来一起探讨一下。

5. 商业地产启蒙

商业地产要比民用住宅种类多许多,每一种类别的特点也相差很多。刚刚开始的时候,我们在loopnet上初步找了一些房源,但是没有明确的目标。机缘巧合,我们在遥远的Hollister碰到的了一个seller agent,他非常耐心地给了我们最开始的商业地产启蒙讲解。
他总结了几点,对我们的启发很大:

第一, 加州的法律对商业地产的房东要比对租客有利。这一点是和民用住宅相反的。比如在对待不交或者晚交房租的房客处理上,法律对商业地产的房东要有利许多。

第二, 商业地产日常的管理要比民用住宅少许多。一般商业地产房东只负责房子外部,里面是租客负责。一般商业地产的租约比较长(3到10年不等),房东不用每年为新的租户操心。商业地产的租户也相对容易相处。毕竟租户一般是做生意的,顾客至上,他们也想尽力保持一个顺畅的人际环境。

第三, 商业地产中的零售和服务业(retail)会比较有粘性。一般零售和服务业要做起来,店主会投入相当的投资,俗称“做店”。即使更换店主,他也会把店卖掉,而一般不会关掉。对房东来说,店会一直在,只是换经营的人而已。

第四, 商业地产最有价值的是租客以及其带来的稳定的租金收入。所以商业地产的价格也主要取决于租金的收入。商业地产的价格=年租金收入/cap rate。Cap Rate (资本回报率) 和地区,利率,通货膨胀率相关。一般湾区在3% - 9% 左右。

6. 第一笔交易

我们的第一笔交易是一个在加州Campbell附近小的商业零售广场(strip mall)。总共有四个小门市(small business),包含一个酒吧,一个修理工具的,一个做橱柜的展厅和一个做贷款的办公室。我们看重的是这么几点:

第一, 酒吧和修理工具已经有十年以上,是主力门店(anchor store),而且粘性很大。两家的租金比重是75%。这样可以保证稳定的收入。另外两个门市的租金非常低而且租约马上到期,这样租金上升的空间会很大。

第二, 房子地处于Campbell上升发展的地区。虽然房子面积只有4500尺,但是房子的占地比较大(0.5 acres)。长远来看,地大的升值空间也会大一些。

第三, 由于Seller Agent 比较弱,没有很好的把这个房产的价值在网上体现出来,减少了竞争。而且我们采取了直接让seller agent来做我们的buyer agent,也起到了推动作用。当然,现金交易也促使卖方愿意接受我们比较低的出价。

两年下来,两个租金低的门市都换了租户,一个是SPA,一个是大理石的展厅。两个租户都投入了相当的资金来装修,门市也都具有了很大的粘性。另外一个修理工具的租期也到期,房租也根据市场价格做了一定的调整。这样下来,房产的租金增长了将近一倍。明年酒吧的租金也会重新调整,租金还会进一步增长。而且在新的租约里面,我们都加了每年3%-5%的租金增长,这样房产的价值也会每年逐步上升。

有了第一笔成交的经验,我们渐渐形成一些我们对投资商业地产的侧重。首先,我们会侧重零售和服务业(retail store),因为这样的店比较有粘性,租金稳定。

第二,注重租金上升的空间,因为这也是商业地产价值上升的关键。

第三,有多个租户以及确保有比较稳定的anchor 租户,这样可以分散风险,保证基本租金收入和有一定的人气。anchor 租户也可以带动其他的租户生意。

第四,地点的不同会要求不同的cap rate。相同条件下,占地大的房产会优先考虑。

7. 第*****交易

半年以后,我们在加州Hayward找到了第二个小商业零售广场(strip mall)。和Campbell 的房产相比,有很多类似之处。

首先,都是有四个租户。其中,有两个是anchor租户,包括一个刚刚成立的投币洗衣店。这里想简单说说投币洗衣店,我们做了一些的研究,发现投币洗衣店是一个现金流很好,非常稳定的小商业。店主会前期投入相当大的固定投资来,所以具备非常大的
粘性,一般不会再搬走了。

第二,Seller Agent 是做民用住宅出身,对商业地产经验不足。我们还是采取了直接让seller agent来做我们的buyer agent。卖方由于种种原因,急于出手。加上由于之前和其中一个租客签的租约有一些不利于房东的条款,一直在市场上没有卖出去。我们根据租约上的不利条款,相应的在出价上砍了许多。Seller Agent也急于想出手,所以极力促使卖方接受我们比较低的出价。这样,我们买下来以后的cap rate相对比较高。价格上的优惠也可以降低租约条款上的不利影响。我们也做了一些研究,认为租约条款
上是有回旋的空间的。风险是可以控制的。

8. 第三笔交易

再过半年以后,我们在加州Menlo Park 找到了第三个小商业零售广场(strip mall)。比较巧合的是,这个也和前两个有很多共同之处。

首先,也是有四个租户。其中一个是当地很有名的咖啡馆,是anchor租户。每年这个店主都会组织一个周围住户的街边庆祝活动,也是这个社区比较有名的活动之一。其它三个分别是美发室,舞蹈学校和舞蹈用具商店。

第二,地点非常好,处于社区的中心地带。周围会陆续建成新的医院和学校,将来发展的趋势很好。虽然暂时的cap rate相比前面两个要低一些,但是将来租金上升的空间会比较大。当然,Menlo Park地区比较好,周边房产的cap rate比Campbell和Hayward本身也是要低一些。

9. 将来的发展方向

两年下来的实践,我们的想法也一直在演变。最近,我和M老师一直在讨论的话题是:将来的发展方向在哪里?我们最终的目的是什么?

现在初步的打算是围绕这个方向来努力:“如何建立一个稳定的可替代性收入来实现经济自由”所以,我们现在的打算从最初的低买高卖,逐渐演变成组建一个稳定的多元化的商业地产投资组合。类似超小规模的REIT(real estate investment trust)。

We want to build a portfolio of small cap retail/office investment. Increasing the size can achieve economy of scale and diversification. We want to focus on small cap because of funding constraint. Since we can’t compete with big funds, we want to pick an arena for small players. However,we can still achieve economy of scale by accumulating enough small assets. On the other hand, we will need to find a way to scale without making the “passive” investment too “active”. (From M老师)

其中最紧迫的难题是如何解决发展中的“可扩展性(scalability)”。可扩展性的第一个方面是如何解决房产物业管理的难题。现在我们达成的共识是,引入专业化的分工管理机制,尽量把可以分包出去的事情交给专业人士来做。首先是把公司的财务和税务交给会计师来处理。这样既把公司的运作正规化又节省了我们的时间和精力。

第二,把房产的日常管理委托物业管理来代管。这是最主要的工作,当然也会是最大的费用之一。这方面人员的物色和磨合也会是最挑战的事情之一。

可扩展性的第二个方面是如何解决资金的来源。从刚开始的现金到后来银行贷款,往后发展的资金来源需要多元化。其中一个途径是吸收有同样理念的投资者一起来发展。帮助我们逐渐建起来的平台来一起建立一个稳定的,并且有一定升值潜力的投资组合。共同分享商业地产投资的收益和风险,和个人股票投资一起,作为一个多元化的投资组合。

10. 商业地产的风险

任何投资都会有其独特的风险,商业地产投资也是一样。除了配备好合适的保险之外,多元化的投资组合也是规避风险的一种方式。
这里举一个ADA(American Disability Act)的例子,也反映了保护弱势群体的法律往往有许多意想不到的副作用。(un-intended consequences)

https://www.adaabuse.com/
https://www.mercurynews.com/2016/04/10/serial-ada-lawsuit-filer-striking-bay-area/

11. 结语

借助巴菲特和查理.芒格的投资理念之一,积极思考、探索自己可以理解并且适合自己实际情况的投资。我们也一直在探索什么是适合我们的投资方式。商业地产投资是我们在这个阶段对价值投资的认知和重点之一。当然,我们的认知也会随着时间的推移在不断演变。
在这里要感谢blogcity在商业地产投资早期启蒙的帮助。

重复一下开头我们有关投资的感想,一个是开放的心态(open minded),一个是多元化的投资组合(diversified portfolio) 。谢谢大家。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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