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主题: 美国公寓小区投资新进展：本月又成功通过foreclosure买入268套房，均价1万3一套。想投资的同学请进

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美国公寓小区投资新进展：本月又成功通过foreclosure买入268套房，均价1万3一套。想投资的同学请进

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狼兄，其实质疑还是对了解真实有好处的。管理团队入股，最好不过。因为他们是 -- jjaass12345 - (379 Byte) 2013-2-05 周二, 19:12 (924 reads)

狼协
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标题: again, 你还是没有仔细看我上面的贴子 (970 reads) 时间: 2013-2-05 周二, 20:20

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

你的这些问题我上面贴子里面都谈到了。这个物业的前一个业主是1996年买的，买的时候大概只放了一百多万美金的现金的down payment。在2004年的时候，这个业主去作了refinance（重新贷款），当时的appraisal 估值是670万美金。然后他贷出来五百多万美金，等于把自己的投资全拿回来了，还赚300多万现金，这还没有包括他每年收的房租。

贷款的mortgage，在雷曼兄弟公司破产后，这业主就赖账不还了。反正他钱已经赚足了，所以每个月的租金，不还贷款，他又不去花钱去作维修，大部分都进了自己口袋。等到那边破产清算缓过来照顾到他，他已经又赚了不少。在这种情况下，他就将空房子以很低的价格出租，反正收到的全是放自己口袋，对其他租户的影响、对以后租客的影响、对市场的影响，全都不顾，关心的只是在被拍卖之前，尽量多赚钱。同时，这种很“高”的出租率，是一种障眼法，没经验的人去做尽职调查的时候，一看确实住满了人，但却不知道那里面的人是收不到钱，或者收到的钱是亏本的（对他来说当然是赚的，因为他只收不付）。

这是我们主要的商业模式的特征之一，就是买由于各种问题而低于市场价的物业，然后以我们的管理团队的经验，去提高物业的价值（从装修硬件和管理软件两方面），提高出租率和收入。因为成本比前一手低很多，而不仅仅是依据我们管理团队的经营能力，所以前一手亏钱的事情，我们就能赚钱。所以我上面明确说了，这个物业买下来的大概一年半内，是亏的（不是没有多少赚！也正是这个原因，上星期管理团队跟我沟通的时候，认为外部投资人不一定感兴趣，但他们自己有信心，所以他们不想花时间去说服投资人，自己直接投就是了），要以40万美金去填。因为购房的合同，是要一年的周期renew的，只能等renew的时候才能提高房租。但是我们计划用这个时间去提升这个物业，由于购入的成本低，升值的空间高，而且其物业的价格和租金水平，因为有旁边物业作对比，其中就有管理团队已经经营良好的物业，管理团队恢复到市场平均水平是有信心的。按照管理团队以前几个物业购入后的经验，每年大概能够提高10％左右的出租率，按照市场平均水平，70％就能赚钱，这个物业购入成本低，所以达到break even的时间可能会更早一些。

管理团队买入的这一千多套房子，其每套房子的平均价格按时间顺序是1.4万、1.05万、1.5万、1.3万。但是现在在该地区，两万以下的房子，已经比较难找了。从当地房地产的数据上看，似乎很多都是这个价钱左右的房子，但那其实是历史数据，就是买下来的时候的价格，而不是现在的市场售价。

至于是哪个城市，因为管理团队怕传播开去，引来其他竞争者，而只要有一个竞争者就能够有效的将价格抬上去（现在价格已经上升不少了），所以要求我暂时不公布，但我在内部对投资人的email里是说明了的。在这里也做了大概的说明，就是美国前几名的大都会城市，就业率、人口和经济即使在这些年美国经济衰退期间都是上升的，是美国最适宜生活的城市之一。其实对美国有一点了解的人，就能一下子猜到是什么城市了。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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